Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека?

Что значит аннуитетный и дифференцированный платежи

Банки применяют такие способы погашения кредита: аннуитетный (классический, рентный) и дифференцированный (коммерческий, уменьшающийся). Простому обывателю не понять, что они представляют из себя, а ведь изучение их особенностей помогает спланировать кредитную нагрузку и сэкономить.

Запомните, способы возврата задолженности непосредственно влияют на величину процентных выплат. На них основываются кредиторы, когда составляют график платежей. При ознакомлении клиента с условиями каждый банк информирует его о том, каким образом будет происходить погашение.

Вот только ни кто не скажет из банкиров, в чем их различие и, какой способ для должника выгодный, поскольку они преследуют собственные интересы. Но обо всем по порядку. Аннуитетный платеж — это возврат задолженности равными частями в течение всего срока ссуды. При этом основная сумма долга не гасится, т.к.

Для такой схемы характерны небольшие платежи. И это выгодно для клиента, т.к. не приходится сильно урезать свои расходы. Но если вы рассчитываете на досрочный возврат, экономия будет несущественной. Плюсом аннуитетной системы является удобство, поскольку платежи фиксированные. Здесь наблюдается разница, ведь при дифференцированной схеме придется при каждом обязательном платеже узнавать его размер.

Дифференцированная система возврата – это оплата кредита с большими суммами на первом этапе и постепенным уменьшением ежемесячных взносов. Первые платежи получаются большими, поскольку проценты начисляются не на всю задолженность, а на ее остаток. Поэтому в интересах заемщика вносить сначала крупные суммы, чтобы остаток долга уменьшался вместе с дифференцированными платежами. Такой способ исполнения своих обязательств по договору осилить сможет не каждый, поэтому и не пользуется спросом.

Как быстро погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах

Аннуитетный платеж одинаковый всю дорогу. Но сначала вы по большей части платите банку проценты, а уже потом возвращаете сам долг. Аннуитетный платеж лучше выбирать, когда размер ежемесячного платежа для вас критичен — например, если доход неустойчивый или большая его часть уходит на ипотеку.

Дифференцированный платеж сначала большой, потом всё меньше. Основной долг уменьшается равномерно. В итоге банку вы платите меньше процентов. Дифференцированный лучше выбирать, когда даже самый большой платеж для вас не критичен.

Если получается гасить часть кредита досрочно, нужно просто составить экселевскую табличку и сравнить варианты: если гасить с уменьшением платежа, сокращением срока, гасить сразу или потом. Просто строите модели для каждой ситуации и сравниваете те показатели, которые вам важны, — время, переплаты и т. д.

Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека?

Большинство заемщиков при оформлении ипотеки сразу настраиваются на долгие выплаты по кредиту. Между тем, у каждого есть возможность погасить заем на недвижимость досрочно или хотя бы уменьшить объем переплат.

Но задуматься об этом и выбрать верную стратегию стоит еще перед заключением кредитного договора.

Давайте разберемся, возможно ли досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах в Сбербанке и как правильно провести эту операцию.

Для начала, разберемся с терминологией. При оформлении любого кредита, в том числе и ипотечного, вы можете выбрать одну из двух схем расчета:

  • аннуитетные платежи;
  • дифференцированные платежи.

В первом случае вы будете выплачивать банку одну и ту же сумму каждый месяц на всем протяжении срока действия кредитного договора. При составлении графика платежей, банк рассчитывает сумму процентов сразу на весь срок взятого вами займа, а затем делит их на количество месяцев. Также делится и величина основного долга, затем полученные числа суммируются, и получается сумма вашего платежа.

Расчет аннуитетного платежа (график)

Казалось бы, удобно – вы всегда знаете, сколько вам нужно выделить из семейного бюджета на погашение очередного взноса и можете легко планировать расходы.

Но если посмотреть график платежей по такой схеме, можно заметить, что соотношение долей от суммы процентов и основного долга в каждом платеже неодинаковое.

В первые несколько лет взнос строится таким образом, что большая его часть идет на покрытие процентов, а основной долг уменьшается совсем незначительно.

Формула аннуитетных платежей

Дифференцированный платеж строится по другой схеме. При его расчете сумма основного долга разбивается на равные части по количеству месяцев, а процентная часть пересчитывается после каждого взноса.

При этом проценты начисляются только на оставшуюся сумму основного долга.

Такая схема менее выгодна займодателю, поэтому банки зачастую пытаются мотивировать заемщиков на аннуитет, предлагая в этом случае снижение процентной ставки на 2-3%.

Формула дифференцированных платежей

Важно!В Сбербанке ипотека выдается только по аннуитетной схеме расчета. Это касается как кредитов на новостройки, так и займов на вторичку или на строительство жилого дома.

Считается, что заем с аннуитетными платежами невыгодно гасить досрочно. Зато выплачивать такой кредит удобнее, поскольку, с учетом инфляции даже на уровне 8% финансовая нагрузка платежа с каждым годом снижается.

Такая точка зрения может считаться верной, только если вести речь о полном досрочном погашении. Понятно, что сумму, равную стоимости квартиры, заемщику не удастся скопить за пару лет.

А при более долгом сроке кредита вы в любом случае успеете выплатить банку все положенные проценты, то есть, от переплаты не избавитесь.

Однако если воспользоваться опцией частичного досрочного погашения, можно изменить ситуацию в свою сторону. Вы можете ежемесячно вносить на свой кредитный счет любую сумму помимо основного платежа.

Этот взнос будет засчитан банком как погашение основного долга.

С его помощью вы сможете либо сократить срок кредита, и, соответственно, сумму процентов по нему, либо снизить объем ежемесячного платежа, уменьшив тем самым нагрузку на свой бюджет.

Сбербанк предоставляет своим заемщикам по ипотеке возможность погашать кредит досрочно без каких-либо ограничений. Заемщик может вносить любую сумму в дополнение к основному платежу, при этом оплаты или штрафов за такой взнос банком не предусмотрено. Опция действительно для всех видов ипотеки:

  • на новостройки;
  • на вторичную недвижимость;
  • на покупку загородного дома или дачного участка;
  • на строительство дома.

Сделав взнос, вы можете выбрать один из двух вариантов – уменьшить ежемесячный платеж либо сократить срок кредитования.

Если перед вами стоит вопрос о том, как быстро погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах, разумнее выбрать второй вариант.

Сокращение срока подразумевает и снижение суммы процентов, поскольку они рассчитываются исходя из количества месяцев, на которые взят заем. Таким образом вы сможете снизить свои переплаты.

  1. Если сумма платежа по кредиту для вас посильна, и вы можете без ущерба для себя вносить хотя бы одну-две тысячи рублей сверх нее, выбирайте сокращение срока ипотеки.
  2. Если же платеж изначально кажется вам слишком высоким, можно в первые несколько эпизодов досрочного погашения постараться сократить его до приемлемого уровня, а уже после этого работать на уменьшение срока кредитования.

Важно! Нужную выгоду вы можете выбирать каждый раз при внесении досрочного платежа, а значит, и изменять ее по собственному усмотрению.

Разберем, каким образом вы должны действовать, чтобы досрочно погасить ипотеку в Сбербанке при аннуитетных платежах.

В первую очередь при оформлении кредитного договора поинтересуйтесь у менеджера банка, с какого месяца кредитования возможно частично-досрочное погашение.

В открытом доступе этой информации нет, так что, мы допускаем, что для некоторых видов ипотеки Сбер может устанавливать мораторий на первые 2-3 месяца. Если договор уже заключен, найдите в нем раздел, посвященный досрочному погашению займа, и тщательно его изучите.

Далее вам будет необходимо обратиться в банк и написать заявление о своем намерении сделать дополнительный взнос по кредиту. Желательно подать эту бумагу как минимум за 10 дней до даты вашего очередного платежа. Форма заявления стандартна, в ней указывается:

  • дата частичного досрочного погашения;
  • сумма дополнительного взноса;
  • номер счета, с которого будут списаны средства;
  • нужная вам выгода.

Разница между дифференцированными и аннуитетным платежами

Важно! Дата частичного погашения должна приходиться на рабочий день.

Подать заявление необходимо в обязательном порядке. Без него средства, которые вы дополнительно внесете на карту, привязанную к вашему ипотечному счету, не будут списаны банком.

Списание платежей происходит в автоматическом режиме. Система снимает нужную сумму, а излишек средств просто игнорирует.

Поэтому важно предварительно уведомить банк, чтобы его служащие провели перенастройку суммы списания.

После того как платеж будет списан, посетите банк еще раз. Вам должны выдать новый график платежей, в соответствии с запрошенными вами изменениями. В нем необходимо проверить следующие моменты:

  • дополнительный взнос был направлен на погашение основного долга;
  • процентная ставка совпадает с заявленной в договоре;
  • выбранная вами выгода учтена верно;
  • проценты начисляются на новую сумму остатка долга.

Банковские служащие тоже ошибаются, поэтому контроль не будет лишним. Если вы выбрали уменьшение платежа, обязательно запомните новую сумму взноса, и руководствуйтесь ею при расчетах дальнейшего погашения кредита и внесении средств. Даже ошибка в 1 рубль может стоить вам хорошей кредитной истории.

Чем отличается аннуитетный от дифференцированного платежа: примеры и сравнение

Есть два вида внесения платежей: аннуитетный и дифференцированный. Каждый из них предусматривает выплату ежемесячных взносов до момента полного расчёта по задолженности. Однако между ними есть существенная разница, заключающаяся в схеме формирования ежемесячного взноса. Она оказывает определяющее влияние на те преимущества и недостатки, которые характерны для каждого вида.

Предлагаем ознакомиться  Инструкция по переключениям в электроустановках

При аннуитетном способе:

  • каждая последующая выплата отличается от предыдущей своей структурой;
  • размер ежемесячной выплаты одинаков на протяжении всего срока действия договора.

Любой аннуитетный платёж имеет в своём составе две составляющие: одна из них предназначена для погашения самого займа, а другая – для компенсации процентов.

Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека , выгодно ли досрочное погашение и возврат процентов, особенности, плюсы и минусы

На первом этапе процесса исполнения договорных обязательств процентная составляющая имеет значительную долю в общем размере ежемесячной выплаты. Однако чем ближе плановый срок окончательной выплаты, тем меньше её доля.

Если заемщик оформляет аннуитетный кредит на сумму 1 млн рублей под 14 % годовых, то величина ежемесячного платежа составит 89787 рублей, при этом:

  • структура первого взноса: 78120 руб. – на погашение суммы основного долга и 11667 руб. – на ликвидацию процентной части задолженности;
  • структура последнего взноса: 88751 руб. – на погашение основного долга и 972 руб. – на ликвидацию процентной части задолженности.

Отсюда видно, что процентная выплата уменьшилась с 11667 до 972 руб. Таким образом, при использовании этого способа банк на первом этапе выполнения договора отдаёт приоритет выплате процентов.

Формула расчёта

  • Ответ на оба вопроса, которые волнуют заёмщика, даёт формула расчёта аннуитетного платежа:
  • П = Ф х C
  • Отсюда видно: чем больше сумма займа (C) и чем больше расчётный фактор (Ф) —  тем больше ежемесячный платеж (П).
  • Расчётный фактор определяют по формуле:
  • Ф = M x (1 M)^n/(1 M)^n-1
  • Можно видеть следующее:
  • чем больше ежемесячная ставка (М) — тем больше величина расчётного фактора (Ф);
  • чем больше общее количество месяцев действия кредита (n) — тем меньше расчётный фактор (Ф).

С помощью этой формулы, безусловно, можно вычислить требуемый ежемесячный платёж, но гораздо удобнее использовать встроенный калькулятор аннуитетных платежей, который присутствует на сайтах большинства крупных банков.

Если клиент оформляет аннуитетный заем на 1 млн рублей под 14 % годовых, то ежемесячный взнос, а также сумма итоговой переплаты по результатам своевременного погашения займа будут зависеть от срока его предоставления.

Срок займа Размер взноса, руб. Итоговая переплата
в рублях в процентах
12 месяцев 89 787 77 445 7,7445
36 месяцев 34 177 230 395 23,0395

Досрочное погашение может быть:

  • единовременным, когда заёмщик вносит сразу весь остаток;
  • частичным, когда заёмщик на определенном этапе делает платёж, не запланированный в графике выполнения платежей.

Оба варианта приводят к тому, что банк теряет определённую часть дохода, которую он запланировал на стадии одобрения договора. Однако большинство договоров всё же предусматривают такую возможность и оговаривают условия её реализации.

Если у клиента появились свободные деньги, то он должен заранее предупредить банк о своём желании погасить кредит досрочно. Как правило, это делается за месяц до внесения очередного взноса, однако конкретный срок следует посмотреть в договоре. Многие банки требуют письменного заявления, а для некоторых — устное заявление является достаточным основанием.

Заёмщик должен обеспечить наличие на своём счёте дополнительных денежных средств на момент списания очередного взноса. Банк предоставляет ему новый график погашения задолженности.

Более того, клиент может затребовать у банка возвращения определённой части уплаченных им процентов. Однако, как правило, такой поворот событий актуален только в том случае, если заём погашают на самом начальном этапе действия договора.

В случае частичного погашения, опять же в зависимости от условий договора, у заёмщика могут быть две возможности реализации последующих взносов:

  • либо сохранить первоначальный размер ежемесячной выплаты, но при этом уменьшить срок действия договора;
  • либо сохранить время действия договора, но уменьшить размер выплаты.

Первый вариант более выгоден для клиента, поэтому банки стремятся исключить такую возможность из условий договора.

Важно помнить, что сама структура взносов ориентирована на то, чтобы ускоренными темпами выплатить процентную часть долга, при этом выплата тела кредита искусственно замедлена. Между тем при проведении перерасчёта во внимание принимается остаток по телу кредита. Поэтому досрочное погашение в ряде случаев может быть просто невыгодно для заёмщика.

Для принятия правильного решения ему следует воспользоваться калькулятором аннуитетных платежей и просчитать свою выгоду в условиях конкретной ситуации.

Плюсы и минусы

Аннуитетные платежи имеют свои плюсы и минусы.

К преимуществам такого кредитования относят:

  • его относительную доступность, т.к. банки не выдвигают повышенных требований к платёжеспособности клиентов;
  • одинаковые ежемесячные взносы, т.е. клиент имеет возможность долгосрочного планирования своего бюджета, исходя из графика выплат;
  • более низкие процентные ставки в сравнении с дифференцированными займами.

К недостаткам можно отнести следующие нюансы:

  • определённые трудности, связанные с реализацией досрочного погашения;
  • ориентированность на первоочередную выплату процентной части долга;
  • при одинаковых условиях договора, то есть при одной и той же годовой ставке и сроке, аннуитетный платеж приводит к более высокой итоговой переплате в сравнении с дифференцированным.

При дифференцированном способе внесения платежей:

  • размер ежемесячного взноса максимален при осуществлении первых выплат;
  • взнос постепенно сокращается на протяжении всего срока действия договора;
  • размер взноса достигает своего минимального значения на стадии завершения выплат.

В структуре каждого взноса присутствует одна составляющая с постоянным размером, предназначенная для оплаты тела кредита, а другая – для погашения процентов. За счёт постепенного уменьшения второй составляющей неуклонно уменьшается размер ежемесячной выплаты.

Если клиент оформляет дифференцированный кредит на 1 млн рублей под 14 % годовых, то величина ежемесячной выплаты изменится с 95000 до 84305 рублей, при этом:

  • первый взнос 95000 руб. состоит из: 83333 руб. – на погашение суммы основного долга и 11667 руб. – на ликвидацию его процентной части;
  • последний взнос 84305 руб. состоит из: 83333 руб. – на погашение суммы основного долга и 972 руб. – на ликвидацию его процентной части.

Формула расчёта

  1. Для случая дифференцированного способа внесения платежей ответ на главные вопросы заёмщика даёт следующая формула:
  2. П = ОД Пр
  3. Ежемесячный дифференцированный платеж (П) состоит из двух частей, при этом первое слагаемое (ОД) определяет сумму основного долга, которая вносится каждый месяц, и эта величина является неизменной:
  4. ОД = C/n
  5. Она определяется как результат деления суммы займа (С) на общее количество месяцев действия договора (n).
  6. Второе слагаемое определяет размер процентной части долга, подлежащий компенсации в конкретный месяц выполнения договорных обязательств. Эта величина является переменной:
  7. Пр = Сост х Ст/12
  8. Отсюда видно: чем больше остаток невыплаченной суммы займа (Сост) и чем больше его годовая ставка (Ст), прописанная в условиях договора, — тем больше процентная часть задолженности, подлежащая ликвидации в конкретном месяце.
  9. Остаток задолженности (Сост) определяют по формуле:
  10. Сост = C – (ОД х N)
  11. Чем больше месяцев прошло с начала действия договора (N), тем меньше размер остатка и, соответственно, тем меньше процентная часть долга, подлежащая компенсации в конкретный месяц.
  12. Если клиент берёт дифференцированный кредит на сумму 1 млн рублей под 14 % годовых, то величина ежемесячного платежа, а также сумма итоговой переплаты по результату своевременного погашения займа будут зависеть от срока действия договора.
Срок займа Размер взноса, руб. Итоговая переплата по кредиту
в первый месяц в последний месяц в рублях в процентах
12 месяцев 95 000 84 305 78 833 7,8833
36 месяцев 39 444 28 102 215 833 21,5833

На данном примере видно, что итоговая переплата для дифференцированного способа несколько ниже, чем в ранее рассмотренном примере для аннуитетного способа. При равных условиях их предоставления.

С точки зрения досрочного погашения, дифференцированный заём, при его сравнении с аннуитетным, выглядит гораздо удобнее, проще и выгодней для клиента.

  1. Тело кредита выплачивается быстрее, чем в случае аннуитетного займа. Поэтому при перерасчёте, проводимом по итогам каждого досрочного погашения, реально уменьшается процентная часть в структуре следующих взносов.
  2. Досрочное погашение возможно без уведомления банка. Для его осуществления есть только одно необходимое условие – наличие определённой суммы денег на счёте заёмщика на момент внесения очередного взноса. Эта сумма должна превышать требуемую согласно графику платежей. При этом вся сумма превышения идёт на оплату основного долга.

Плюсы и минусы

Дифференцированный способ внесения платежей имеет свои плюсы и минусы.

К преимуществам кредитов, предусматривающих дифференцированные платежи, относят:

  • более низкую итоговую переплату в сравнении с аннуитетными кредитами при одинаковых условиях предоставления, то есть при одних и тех же годовых ставках и сроках;
  • ориентированность на выплату основного тела кредита равными платежами, что позволяет при досрочном погашении уменьшить процентную часть в структуре следующих взносов;
  • доступность и простота процесса досрочного погашения.

К недостаткам можно отнести:

  • трудности в процессе предоставления займа, т.к. банки выдвигают повышенные требования к платёжеспособности клиентов, ориентируясь на первый взнос, который является самым большим;
  • более высокие процентные ставки в сравнении с аннуитетными кредитами;
  • высокий размер первых взносов в сравнении с аннуитетными кредитами при одинаковых условиях договора, то есть при одних и тех же годовых ставках и сроках.
Предлагаем ознакомиться  Можно ли отказаться от кредита после подписания договора и выдачи денег

При сравнимых условиях предоставления кредита, то есть при одинаковой ставке и сроке, дифференцированный способ платежей выглядит более привлекательно. Он обеспечивает меньшую итоговую переплату на момент завершения действия договора. Он удобен при досрочном погашении. Однако этот способ требует высокой платёжеспособности клиента.

Какой вид платежа выбрать по ипотеке, аннуитетный или дифференцированный

При оформлении ипотечного кредита график может быть составлен по одной из двух схем: аннуитетной или дифференцированной. Чаще всего банки применяют аннуитетную схему платежей, так как она более понятна заемщику и выгодна для самого кредитора. Дифференцированный платеж по ипотеке встречается гораздо реже, но с точки зрения переплаты он более выгоден для заемщика.

Если при составлении графика платежей вы видите, что каждый месяц вам нужно будет отдавать банку одну и ту же сумму, перед вами именно аннуитетный график. Практически все кредиты выдаются именно по такой схеме, это касается и ипотечных ссуд.

Особенности анниутетного платежа:

  1. Его сумма всегда одинакова.
  2. Платеж состоит из двух частей: основной долг и проценты. В самом начале выплаты большая часть платежа — проценты.
  3. В начале выплаты ипотеки и примерно до середины графика заемщик погашает максимальную часть процентов, только после этого начинает серьезно уменьшаться основной долг.

При этой схеме графика платежей проценты начисляются на остаточную задолженность. Так как остаточная задолженность с каждым месяцем уменьшается, уменьшается и суммарное количество процентов в каждом последующем ежемесячном платеже.

При дифференцированной схеме погашения ежемесячный платеж будет каждый раз меняться, он будет постепенно снижаться. В начале выплаты заемщик вносит самый большой ежемесячный платеж, по окончанию погашения ипотеки по графику платеж будет минимальным.

Особенности дифференцированного платежа:

  1. Каждый следующий ежемесячный платеж меньше предыдущего.
  2. Платеж состоит из процентов и части основного долга: часть основного ключевого долга уменьшается, а процентов постоянно становится меньше.
  3. Большая часть процентов закрывается в первой половине срока выплаты, основной долг при этом уменьшается равномерно: к середине выплаты ипотеки заемщик закроет ровно половину основной задолженности (при аннуитетной схеме только треть или даже четверть).

Нельзя сказать, что одна схема явно лучше другой. Для одного заемщика будет более удобным аннутетный график, для другого дифференцированный.

Преимущества дифференцированной ипотеки:

  • переплата меньше;
  • досрочное погашение при такой схеме более выгодное;
  • долговая нагрузка ежемесячно снижается.

Минусы дифференцированной схемы:

  • изначально на заемщика ложится весомая долговая нагрузка, первые платежи самые большие;
  • из-за большой долговой нагрузки в начале сложнее получить одобрение банка, критерии к платежеспособности заемщика выше;
  • разный по размеру ежемесячный платеж, что не всегда удобно.

О реальных цифрах

Финансовое различие схем гашения будет лучше видно на реальных цифрах. Для этого возьмем обычный ипотечный кредит, который оформляется не в столице. Пусть это будет жилищная ссуда, при которой в кредит уйдут 2 млн. рублей, под ставку 9,5% годовых, на срок 15 лет.

Если это будет аннуитетная схема:

  1. Ежемесячно заемщик будет вносить строго по 20884 рубля.
  2. Состав первого платежа: 5051 — на гашение основного долга, 15833 — проценты.
  3. Если получить ипотеку в июле 2018, то основной долг интенсивно начнет закрываться только в марте 2026 (часть основного долга в платеже начнет преобладать над процентами). Через 7,5 лет основной долг уменьшится только на 690 000 рублей.
  4. Переплата составит 1 759 209 рублей.

Если это будет дифференцированная схема:

  1. Сумма первого ежемесячного платежа — 26 944 рублей, к середине срока выплат он составит 18852, последний платеж — 11 199 рублей.
  2. В составе каждого ежемесячного платежа 11 111 рублей идут на закрытие основного долга.
  3. Если оформить ипотеку в июле 2018, то соотношение процентов и основного долга сравняются в декабре 2022 года, то есть через 4 года 5 месяцев.
  4. Переплата составит 1 432 917.

Вывод: самое важное преимущество дифференцированного графика платежей при ипотечном кредите — меньшая переплата. В примере выше видно, что переплата будет на 327 000 меньше, чем при аннуитетной схеме.

Если сравнить аннуитет платежи при досрочном погашении ипотеки с дифференцированными выплатами, то вторые будут более выгодны для заемщика.

При досрочном погашении заемщику нужно погасить тело основного долга, проценты при этом списываются.

Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека , выгодно ли досрочное погашение и возврат процентов, особенности, плюсы и минусы

Но основной долг при аннуитетной схеме сокращается медленно, поэтому может оказаться так, что вы платили ипотеку несколько лет, а при желании закрыть ее досрочно выяснится, что основной долг практически не уменьшился.

При дифференцированной схеме размер основного долга уменьшается быстрее, поэтому и досрочное гашение будет более выгодным. Это будет лучше понять, есть снова посмотреть на реальные цифры. Возьмем для примера все ту же ипотеку, что и ранее по тексту: сумма кредита — 2 млн. рублей, ставка — 9,5%, срок — 15 лет.

  1. Если график аннуитетный. При желании погасить ссуду досрочно через 3 года заемщик должен будет отдать сумму основного долга — 1 860 964, через 5 лет — 1 699 063, через 10 лет — 981 399.
  2. Если график дифференцированный. При желании закрыть ипотеку досрочно через 3 года заемщик должен будет заплатить банку 1 588 889 рублей, через 5 лет — 1 588 889, через 10 лет — 655 556.

Как видно, суммы для досрочного погашения на одинаковых сроках и разных видах графика кардинально отличаются. Гасить досрочно дифференцированную ипотеку гораздо выгоднее, заемщик сэкономит около 300 000 рублей.

Если у вас есть возможность закрыть ипотеку досрочно, то в любом случае лучше это сделать. При любом сроке все равно есть проценты, которые будут списаны банком при закрытии ссуды раньше срока. Но учитывайте, что закрытие досрочно при такой схеме гораздо более актуально в первые годы действия кредитного договора, когда прошло не больше трети срока выплаты.

При закрытии позже, во второй половине периода выплаты, вы сильно удивитесь, когда банк укажет вам на сумму оставшегося долга. Например, при той же ипотеке в 2 млн. сроком на 15 лет под 9,5% половина ключевого долга будет выплачена только через 118 месяцев, то есть почти через 10 лет.

Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека , выгодно ли досрочное погашение и возврат процентов, особенности, плюсы и минусы

Если полное досрочное гашение на ранних сроках невозможно, подумайте, как быстрее погасить ипотеку, если платежи аннуитетные. В этом случае есть смысл регулярно делать частичные досрочные гашения.

Поискав, в каком банке выдаются ипотеку с дифференцированными платежами, вы увидите, что предложений крайне мало. Банки предпочитают не работать по такой схеме по нескольким причинам:

  1. При аннуитетной схеме прибыль больше.
  2. Больше рисков для кредитора. Заемщик может не справиться с большой долговой нагрузкой в первые годы выплаты дифференцированной ипотеки: первые платежи будут примерно на 20-30% выше, чем при аннуитетной схеме.

На сегодня ипотеку с дифференцированными платежами выдают только два банка — Газпромбанк и Россельхозбанк. Другие крупные ипотечные банки применяют аннуитетный платежный график. Но есть смысл изучить предложения региональных банков. Вполне возможно, что среди них найдутся те, которые работают с обеими схемами.

Ипотека – ссуда, которую берут на длительный срок и на крупную сумму. Поэтому нужно хорошо подумать, прежде чем выбирать способ ее погашения. В случае с жилищным кредитом аннуитетные и дифференцированные системы сущности своей не меняют. Т.е. при аннуитете вы будете выплачивать начисленные проценты, а уже потом начнется постепенное погашение тела кредита.

Выбрав же дифференцированный вид, придется в первой половине срока кредитования отдавать банку большие взносы, чтобы потом они становились меньше предыдущих. Следовательно, аннуитетные платежи будут затягивать выплату основного долга. В результате этого при той же стоимости кредита величина выплачиваемых процентов становится больше.

А т.к. при дифференцированных платежах % начисляются на остаток долга, который погашается в первую очередь, тогда можно сделать вывод, что чем меньше вы будете должны банку, тем меньше начислят процентов. Получается, что аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке, как и в случае с потребительским кредитом, нужно анализировать, исходя из выгоды и итоговой суммы переплаты.

Но из-за того, что ипотека больше потребкредита в разы, это означает, что и первые платежи у дифференцированного погашения будут больше. Многим людям они не под силу, учитывая, что приходится брать кредит на жилье на пределе своих финансовых возможностей. Эксперты утверждают, что для кредитования по дифференцированной схеме у человека должен быть удовлетворительный уровень платежеспособности.

При этом сумму кредитор одобрит меньшую. Связано это с тем, что аннуитетный вид помогает банкам минимизировать риски невозврата. Если, исходить из досрочного погашения, то здесь неважно, какую схему вы выберите. Хоть так, хоть так выплата долга раньше срока облегчит положение клиента. Учтите и то, что банковские структуры повышают требования относительно кредитоспособности заемщика, если предпочтение отдается дифференцированным платежам.

Но минус дифференцированной системы затмевает главное ее преимущество – экономия. При ипотеке вы можете сберечь в своем кошельке порядка миллиона и больше.

Особенности

Аннуитетный платеж обманчивый. Каждый месяц вы платите банку одну и ту же сумму, но это не значит, что вы равномерно гасите долг. Банк рассчитывает платежи так, чтобы сначала они уходили в счет процентов, а только потом — в счет основного долга.
Если через 10 лет у вас улучшится материальная ситуация и вы захотите погасить долг досрочно, вы не сможете значительно уменьшить переплату — к тому моменту вы ее почти всю заплатили.

Но и дифференцированный платеж не так прост. В первый год платежи на треть выше, чем аннуитетные, и уравниваются с ними только лет через шесть. Если гасить ипотеку досрочно в первые несколько лет, срок будет сокращаться незначительно.

Предлагаем ознакомиться  Обеспечительный платеж — «подушка» для договора аренды

При любом виде платежа не стоит сбрасывать со счетов влияние инфляции. Деньги постепенно обесцениваются, но это играет на руку, только если ваш доход увеличивается соразмерно росту процента инфляции или больше — тогда траты на ипотеку постепенно будут менее существенны. Если зарплата не растет, инфляция будет играть против вас.

Многие люди, взвалив на себя ношу кредита, стремятся как можно быстрее от нее избавиться и при первой же возможности производят досрочное погашение кредита. Но так ли выгодно это российскому заемщику, и стоит ли спешить с досрочным погашением?

Заполнение 2-х и более разных заявок увеличивает вероятность получения нужной суммы!

Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека , выгодно ли досрочное погашение и возврат процентов, особенности, плюсы и минусы

Любому из нас понятно, что банкам невыгодно досрочное погашение кредитов. Ведь им нужно и возместить проценты физическим и юридическим лицам по привлеченным средствам, и получить прибыль. Это означает, что каждое «внеплановое» погашение – это «удар» по доходности кредитного учреждения.

Поэтому банками ранее либо устанавливались ограничения по срокам, либо взималась неустойка за досрочное погашение.

Закон был на стороне банкиров, но, благодаря тому, что президентом были одобрены поправки к 809 и 810 статьям гражданского кодекса, с января 2012 года стало возможным досрочное погашение кредита без особого ущерба для кошелька заемщиков.

Если вы еще только собирается взять кредит, следует заранее поинтересоваться, возможно ли досрочное погашение, имеются ли варианты и насколько это будет вам выгодно.

Если же вы твердо решили досрочно погасить кредит при аннуитетной форме платежей, то следуйте нижеприведенным советам:

  1. Заключая кредитный договор, напишите заявление на безакцептное досрочное погашение кредита при поступлении средств на ваш счет, который открыт в банке-кредиторе. Благодаря этому вам не придется всякий раз приезжать в банк, чтобы написать специальное заявление (как правило, чтобы сделать досрочный платеж, вам необходимо будет предоставить банку заявление, в котором будет указана сумма). Это значит, что базакцептное списание очень выручит вас в том случае, если вы не хотите тратить время на поездки в банк, а будете перечислять средства на досрочное погашение либо безналичным способом, либо с помощью терминалов, банков и прочих устройств с функцией приеме наличных.
  2. Не ленитесь каждый раз уточнять у кредитного инспектора дату зачисления средств на счет (при безналичном переводе) и дату погашения кредита, поскольку деньги или проводка имеют особенность «зависать».
  3. Сделав последний взнос, сохраняйте некоторое время всю информацию, подтверждающую факт погашения кредита. Она может пригодиться в случае недоразумений.

В случае с аннуитетными платежами, заемщиком, по сути, авансируются проценты. К примеру, вы брали кредит на 6 месяцев, но пользовались им 3 месяца, а на четвертом уже вернули его. Но получается так, что в составе первых платежей вы внесли такие проценты, будто вы пользовались кредитными средствами и 4-й, и 5-й, и 6-й месяцы.

Когда досрочного погашения нет, то проценты уплачиваются согласно договору. Если же имела место «досрочка», то аннуитет может содержать в себе излишне уплаченные проценты. Если сказать проще, то заемщик, исходя из фактического срока погашения, переплатил.

Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека , выгодно ли досрочное погашение и возврат процентов, особенности, плюсы и минусы

В случае досрочного погашения (как частичного, так и полного) кредита Сбербанку при аннуитетном способе вам необходимо будет сделать следующее:

  • обратиться в любой удобный день в то отделение Банка, в котором заключался кредитный договор;
  • сообщить сотруднику о намерении полностью погасить кредит или внести сумму, превосходящую ежемесячный взнос в ближайшую дату, которая определена графиком;
  • после того как сотрудник составит новый график, подписать его;
  • обеспечить поступление денежных средств на счет погашения не 21:00 в день осуществления досрочного погашения (по графику) в указанной сумме.

В Сбербанке преобладают кредиты именно с этим типом платежей. К ним относятся очень популярные в последнее время ипотека и автокредиты.

Исходя из условий досрочного погашения Сбарбанка, клиент имеет право досрочно погасить кредит полностью или частично, если сумма досрочного внесения будет не менее 15 000.00 рублей.

Нередко клиенты сталкиваются с затруднениями при расчете досрочного погашения кредита. Постараемся пролить свет на эту проблему.

В случае с аннуитетными платежами используется 2 типа досрочных погашений:

  1. Погашение, после которого уменьшается сумма ежемесячного платежа.
  2. Погашение материнским капиталом.

Так как второй способ в основном применяется для ипотечных выплат, то остановимся на первом. Предположим, вы взяли кредит на полтора года под 15% годовых на сумму 150 000.

00 рублей и в течение 2-х месяцев платили по установленному графику, а в 3-м месяце, кроме установленной суммы, внесли еще 40 000 руб.

Теперь, чтобы рассчитать досрочное погашение, вам необходимо будет выполнить следующие действия:

  1. Вычислить оставшуюся сумму долга по кредиту, отнять от нее сумму досрочного погашения;
  2. Определить остаток срока после погашения;
  3. С помощью формулы аннуитета рассчитать следующий платеж.

Вычисления:

  1. Для определения остатка долга берем первоначальную сумму долга, отнимаем от нее внесенные за 3 месяца платежи «в погашение долга» и сумму досрочного погашения.

Получаем следующее: 150 000.00 — 7 482.72 — 7 576.25 — 7 670.96 – 40 000.00 = 87 270.06 руб.

  1. Новый срок кредита определяется путем вычитания номера платежа от общего количества месяцев кредитования.

18 – 3 = 15. Новый срок кредита равен 15 месяцам.

  1. Теперь вы имеете как бы новый кредит со следующими данными:
  • S (сумма) – 87 270.06;
  • N (срок) – 15 месяцев;
  • Р (процентная ставка) – 15%.

№ Год/месяц Всего внесено В погашение долга В погашение процентов Досрочный платеж Остаток долга после платежа

1/0  — 150 000.00 0.00 0.00 150 000.00
1 1/1 9 357.72 7 482.72 1 875.00 142 517.28
2 1/2 9 357.72 7 576.25 1 781.47 134 941.03
3 1/3 9 357.72 7 670.96 1 686.76 40 000.00 127 270.07 87 270.06
  • 40 000.00 – досрочный платеж;
  • 87 270.06 – остаток долга с вычетом досрочного платежа.

Чтобы определить сумму платежа после досрочного погашения, достаточно подставить полученные данные в формулу аннуитета: , но для начала надо рассчитать месячную процентную ставку: m = P:100:12 = 15:100:12 = 0,0125. Итак, наш следующий платеж будет равен 87 270.06 × = 6 416.92

-87 270.00 0.00 0.00 87 270.00
1 1/4 6 416.65 5 325.78 1 090.88 0.00 81 944.22
2 1/5 6 416.65 5 392.35 1 024.30 0.00 76 551.22
3 1/6 6 416.65 5 459.76 956.90 0.00 71 092.11
4 1/7 6 416.65 5 528.00 888.65 0.00 65 564.11
5 1/8 6 416.65 5 597.10 819.55 0.00 59 967.01
6 1/9 6 416.65 5 667.07 749.59 0.00 54 299.94
7 1/10 6 416.65 5 737.90 678.75 0.00 48 562.04
8 1/11 6 416.65 5 809.63 607.03 0.00 42 752.41
9 1/12 6 416.65 5 882.25 543.41 0.00 36 870.16
10 2/1 6 416.65 5 955.78 460.88 0.00 30 914.38
11 2/2 6 416.65 6 030.22 386.43 0.00 24 884.16
12 2/3 6 416.65 6 105.60 311.05 0.00 18 788.55
13 2/4 6 416.65 6 181.92 234.73 0.00 12 596.63
14 2/5 6 416.65 6 259.20 157.46 0.00 6 337.44
15 2/6 6 416.65 6 337.44 79.22 0.00 0.00

Схема погашения аннуитетного кредита: что это такое аннуитетный платеж и аннуитетная ипотека , выгодно ли досрочное погашение и возврат процентов, особенности, плюсы и минусы

Как видите, разница лишь в копейках.

Из приведенных примеров можно сделать вывод, что досрочное погашение аннуитета не так уж и выгодно, поскольку при определении новой суммы долга вычитаются только платежи в погашение долга, а те, которые идут на погашение процентов (а они как раз в начале кредитования – максимальные) просто дарятся банку.

Чтобы рассчитать излишне уплаченные проценты, необходимо взять проценты, начисленные по кредитной ставке, указанной в договоре, и посчитать, какая их часть приходится на месяцы, во время которых заемщик фактически пользовался деньгами.

Предположим, в составе аннуитета, согласно формуле, указанной в договоре, вами заплачено процентов за 7 месяцев по годовому кредиту в размере 3350 рублей. Если учесть, что фактически срок кредита стал меньшим, то и набежавшие проценты меньше – их сумма 2500 рублей. В данном случае банк должен вернуть 850 руб.

(3350-2500), так как это были проценты, которые заемщик внес авансом.

В коммерческих кредитах аннуитеты не очень распространены, чаще всего их можно встретить в потребкредитовании. У кредитования коммерческих организаций имеются свои особенности – досрочный возврат кредита для них запрещен по инициативе заемщиков. В этом случае возврат процентов возможен лишь тогда, когда банком досрочно взыскивается задолженность по причине ухудшения обеспечения по кредиту.

Подводные камни

Продажа квартиры. Принимая сегодня решение о покупке квартиры в кредит, сразу подумайте о ее продаже в будущем. Некоторые думают, что квартиру нельзя продать, пока ипотечный кредит не будет выплачен полностью, или что сделка совершится только с согласия вашего банка-кредитора. Это не так: квартиру можно продать в любой момент, согласие банка нужно не всегда.

Если к моменту продажи вы не погасите кредит, сделку нужно будет проводить через банк, потому что недвижимость всё еще в залоге. Если покупатель платит собственными деньгами, обычно согласие банка не нужно: гасите ипотеку деньгами покупателя, обременение снимается, Росреестр регистрирует переход права к покупателю.

Плавающая ставка. Отнеситесь скептически к предложению банка о плавающей ставке. Обычно она состоит из двух частей: фиксированного процента и индекса какой-либо биржи. Российские банки чаще всего используют индекс Mosprime. С начала этого года он снизился более чем на один процент, что выгодно. Но может быть и обратная ситуация, когда придется платить больше.

Страховка. Еще одна составляющая ипотечного кредита — ежегодная страховка. Как правило, для новостройки это страхование жизни и здоровья покупателя и страховка самой квартиры. Последняя не защитит от затопления соседями — это страховка целостности недвижимости как объекта — стен, пола, потолка. При покупке вторички еще может добавиться страхование титула.

Ваш главный союзник в принятии таких решений — «Эксель».

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector